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Logement conventionné APL : charges locatives

Logement conventionné APL : charges locatives

Mise à jour le 13.03.2014 – Direction de l’information légale et administrative (Premier ministre)

Les charges locatives, qu’on appelle également charges récupérables, sont des dépenses prises en charges initialement par le propriétaire, mais que celui-ci peut se faire rembourser par le locataire, car elles correspondent à l’usage du logement et de l’immeuble.

Dépenses concernées

Ascenseurs et monte-charge

Les dépenses restant à la charge du locataire concernent notamment :

  • les dépenses d’électricité,
  • les dépenses d’exploitation (visite périodique, nettoyage, examen semestriel des câbles, tenue d’un dossier par l’entreprise d’entretien mentionnant les visites techniques, incidents),
  • les dépenses de fourniture de produits ou petits matériel d’entretien (chiffons, graisses et huiles nécessaires, lampes d’éclairage de la cabine)
  • les dépenses relatives à des menues réparations de la cabine (changement boutons d’envoi, paumelles de portes), des paliers (ferme portes mécaniques, électriques ou pneumatiques), et des fusibles.

Eau froide, eau chaude et chauffage collectif

Les dépenses restant à la charge du locataire concernent notamment :

  • les dépenses relatives à l’eau froide et chaude de l’ensemble des occupants,
  • les dépenses relatives à l’eau nécessaire à l’entretien courant des parties communes, y compris la station d’épuration,
  • les dépenses relatives à l’eau nécessaire à l’entretien courant des espaces extérieurs,
  • les dépenses relatives aux produits nécessaires à l’exploitation, à l’entretien et au traitement de l’eau,
  • les dépenses relatives à la fourniture d’énergie quelle que soit sa nature,
  • les dépenses relatives à l’exploitation des compteurs généraux et individuels et à l’entretien des épurateurs de fumée,
  • les dépenses relatives à la réparation des fuites sur joints.

Installations individuelles

Les dépenses restant à la charge du locataire concernent notamment

  • le chauffage et la production d’eau chaude,
  • ainsi que la distribution d’eau dans les parties privatives (contrôle des raccordements, réglage de débit et températures, dépannage, remplacement des joints cloches des chasses d’eau).

Parties communes intérieures au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments

Les dépenses restant à la charge du locataire concernent notamment :

  • les dépenses relatives à l’électricité,
  • les dépenses relatives à la fourniture de produits d’entretien (balais et sacs nécessaires à l’élimination des déchets) et de produits de désinsectisation et désinfection,
  • les dépenses relatives à l’entretien de la minuterie, des tapis, de vide-ordures,
  • les dépenses relatives à la réparation des appareils d’entretien de propreté tels que l’aspirateur,
  • les dépenses relatives aux frais de personnel d’entretien.

Espaces extérieurs au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments

Les dépenses restant à la charge du locataire concernent notamment les dépenses d’exploitation et d’entretien des

  • voies de circulation,
  • aires de stationnement,
  • abords des espaces verts
  • et équipement de jeux pour enfants.

Taxes et redevances

Les dépenses restant à la charge du locataire concernent notamment

  • la taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères,
  • la taxe de balayage,
  • et la redevance assainissement.

À noter : la liste des charges est limitativement fixée par décret. Les charges qui ne sont pas mentionnées dans ce texte incombent au propriétaire, elles ne peuvent pas être facturées au locataire.

Répartition des chargesLorsque le logement est situé dans un immeuble en copropriété, la répartition des charges est fixée par millièmes. Cette répartition prend en compte l’utilité que représentent les équipements et services communs pour le locataire.

En revanche, lorsque le logement n’est pas situé dans un immeuble en copropriété, il n’y a pas de critères de répartition : tous les modes de répartition peuvent donc se rencontrer (par exemple, répartition des charges en fonction du nombre de pièces du logement).

 

Décompte détaillé des charges

Pour justifier le montant des charges, un décompte des charges est adressé au locataire 1 mois avant la régularisation annuelle.

Ce décompte doit indiquer les différentes catégories de dépenses auxquelles les charges correspondent, ainsi que les quantités consommées, par exemple pour l’eau et l’énergie.

Lorsque le logement est situé dans un immeuble en copropriété, le décompte des charges doit préciser la manière dont sont réparties les charges entre locataires.

Le locataire peut demander des précisions au propriétaire sur le montant de ses charges locatives. Pendant 6 mois à compter de l’envoi du décompte, Le propriétaire doit tenir les pièces justificatives du montant des charges à la disposition du locataire.

  Paiement des chargesLe propriétaire peut demander au locataire :

  • soit le versement de provisions pour charges, par exemple tous les mois ou tous les trimestres ; une régularisation doit être effectuée chaque année pour ajuster les versements du locataire aux dépenses réelles,
  • soit le paiement ponctuel des dépenses qu’il a engagées en apportant les justificatifs de ces dépenses (les factures, par exemple). Ces pièces justificatives doivent être tenues à la disposition du locataire pendant 1 mois après l’envoi du décompte des charges. Le locataire peut ainsi consulter le détail des dépenses auprès du propriétaire ou, si l’immeuble est en copropriété, auprès du syndic.

Attention : le locataire qui a des difficultés pour payer ses charges peut, dans certains cas demander au propriétaire des délais de paiement.

Régularisation des charges

Les charges doivent être régularisées au moins une fois par an en comparant le total des provisions versées par les locataires avec les dépenses effectives engagées par le propriétaire pendant l’année.

Si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire doit reverser le trop-perçu au locataire ; dans le cas contraire, il demande un complément.

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Entretenir et rénover les logements

Entretenir et rénover les logements

La rénovation du parc d’habitation et la lutte contre la précarité énergétique figurent parmi les actions prioritaires de l’état. Des programmes nationaux, dispositifs d’aides et incitations fiscales, sont prévus pour encourager organismes sociaux, propriétaires et locataires à réaliser des travaux.

Rénover les logements

La rénovation des logements, qui vise notamment à abaisser leur consommation énergétique, concerne différents niveaux d’acteurs : propriétaires et locataires, organismes de logement social, collectivités territoriales… Différentes incitations financières et aides méthodologiques sont proposées.

Logement conventionné APL : obligations du propriétaire

Mise à jour le 13.03.2013 – Direction de l’information légale et administrative (Premier ministre)

Il existe 4 types d’obligations générales s’imposant au propriétaire durant toute la durée de la location.

Nature des obligations

Obligation de délivrer un logement décent

Le propriétaire doit remettre au locataire un logement décent, c’est-à-dire un logement ne laissant pas apparaître de risques certains pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire, et doté d’une surface habitable et d’équipements le rendant conforme à un usage d’habitation.

Obligation d’entretien, de réparation et de fonctionnement

Le propriétaire doit entretenir le logement et y faire toutes les grosses réparations, autres que les réparations locatives nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. C’est particulièrement le cas chaque fois que l’équipement défaillant doit être remplacé.

Si le logement n’est pas en bon état d’usage à l’entrée dans les lieux, les parties peuvent convenir, par une clause expresse dans le bail, des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter en contrepartie d’une réduction de loyer pendant une période déterminée.

Les équipements privatifs ou collectifs mentionnés dans le bail doivent également être en bon état de fonctionnement.

Obligation de ne pas s’opposer à la réalisation de travaux

Le propriétaire ne peut pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire dès lors qu’ils ne constituent pas une transformation du logement (par exemple, lorsqu’il s’agit de petits aménagements qui ne modifient pas la distribution du logement, les cloisons, les portes ou les équipements sanitaires ou de chauffage).

Obligation d’assurer un usage paisible du logement

Le propriétaire doit assurer au locataire la tranquillité de son logement. Par conséquent, le propriétaire doit lui-même s’interdire tous agissements qui pourraient gêner son locataire, sauf dans les cas prévus par la loi (par exemple, réparations urgentes et travaux d’amélioration). Toutefois, le propriétaire n’est pas responsable des troubles que les tiers occasionnent à son locataire (par exemple, les nuisances sonores).

Obligation de transmettre une quittance de loyer

Le propriétaire doit transmettre gratuitement une quittance de loyer au locataire qui en fait la demande par tous moyens.

La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire, en distinguant le loyer et les charges.

Si le locataire effectue un paiement partiel, le propriétaire est tenu de délivrer un reçu.

Recours du locataire en cas de non respect des obligations du propriétaire

Si le propriétaire ne satisfait pas à ses obligations, notamment s’il n’exécute pas certains travaux indispensables, le locataire peut mettre en demeure le propriétaire d’exécuter ses obligations. Sans accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de 2 mois à compter de l’envoi de la mise en demeure, le locataire peut saisir :

Attention : le locataire ne doit en aucun cas cesser de payer tout ou partie de son loyer sous prétexte que le propriétaire ne respecte pas ses obligations.


 

Saisine du tribunal d’instance (TI)

Mise à jour le 01.01.2014 – Direction de l’information légale et administrative (Premier ministre) et Ministère en charge de la justice

Si 2 personnes ne peuvent trouver une solution amiable à un litige sur une somme inférieure à 10 000 €, l’une ou l’autre peut saisir le tribunal d’instance. Il existe 2 procédures de saisine : la déclaration au greffe et l’assignation.

Demande de règlement amiable

Le tribunal d’instance peut être saisi de demande de règlement amiable des litiges. Dans ce cas, il convient de recourir à la procédure de :

Si cette résolution amiable échoue, le tribunal d’instance peut être saisi par le biais

  • d’une déclaration au greffe
  • ou d’une assignation.

Déclaration au greffe

Cas de déclaration

La déclaration au greffe du tribunal d’instance est une procédure simplifiée qui peut être utilisée pour les litiges portant sur des sommes inférieures à 4 000 € dans les domaines relevant de la compétence du tribunal comme les crédits à la consommation ou les baux d’habitation (sauf pour les dépôts de garantie).

Elle consiste à saisir le tribunal d’un différend qui oppose le demandeur à une autre personne.

Le tribunal se charge ensuite de prévenir la personne contre laquelle la déclaration est déposée : le défendeur (ou partie défenderesse ).

Forme et délai

La déclaration au greffe peut être faite sur papier libre ou à l’aide du formulaire cerfa n°11764*06.

Elle doit être déposée ou adressée au greffe du tribunal, avant la fin du délai de prescription applicable.

Une telle déclaration doit comporter une demande chiffrée et motivée.

La somme demandée ne peut excéder 4 000 €.

Elle comprend au total :

  • l’indemnisation du préjudice principal (remboursement d’une somme trop perçue…),
  • les frais de procédure,
  • les éventuels intérêts dus au taux légal en vigueur,
  • et d’éventuels dommages et intérêts (préjudice moral…).
 

Assignation

Cas d’assignation

L’assignation est la procédure ordinaire de saisine du tribunal d’instance.

Il s’agit d’un acte établi et délivré par un huissier de justice, par lequel le demandeur prévient son adversaire qu’une procédure judiciaire est ouverte contre lui.

Contenu

L’assignation doit contenir notamment :

  • la désignation du tribunal saisi,
  • la demande,
  • l’exposé des raisons qui la justifient,
  • la liste des pièces sur lesquelles elle est fondée.

Délivrance de l’assignation

L’assignation doit être remise à l’adversaire.

Dès lors, tout document à l’appui de l’argumentation devra être communiqué à son adversaire, puis au juge.

Le tribunal est saisi par la remise au greffe d’une copie de l’assignation.

L’audience correspondante ne peut avoir lieu

  • qu’au moins 8 jours après cette remise au greffe,
  • et qu’au moins 15 jours après la délivrance de l’assignation.

À savoir : pour accélérer la procédure, le demandeur peut engager un référé.

Détermination du tribunal d’instance compétent

Le tribunal d’instance géographiquement compétent est en principe celui du lieu où demeure le défendeur. Toutefois, des exceptions existent pour certains litiges.

À noter : si la personne attaquée est une entreprise ou une association, le lieu de référence est son siège social.

Achats de biens ou de prestations de service

Le demandeur peut choisir, s’il préfère, de saisir le juge du lieu de livraison du bien ou d’exécution du service.

Assurances (sauf assurances contre les accidents et assurance habitation)

Le tribunal compétent est celui du domicile du demandeur.

Assurances contre les accidents (sauf assurance habitation)

Le demandeur doit choisir entre saisir le tribunal du lieu de l’accident et saisir celui de son domicile.

Biens immobiliers (y compris assurance habitation)

Le tribunal compétent est celui du lieu où se situe le bien immobilier assuré.

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