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Entretenir et rénover les logements

Entretenir et rénover les logements

La rénovation du parc d’habitation et la lutte contre la précarité énergétique figurent parmi les actions prioritaires de l’état. Des programmes nationaux, dispositifs d’aides et incitations fiscales, sont prévus pour encourager organismes sociaux, propriétaires et locataires à réaliser des travaux.

Rénover les logements

La rénovation des logements, qui vise notamment à abaisser leur consommation énergétique, concerne différents niveaux d’acteurs : propriétaires et locataires, organismes de logement social, collectivités territoriales… Différentes incitations financières et aides méthodologiques sont proposées.

Logement conventionné APL : obligations du propriétaire

Mise à jour le 13.03.2013 – Direction de l’information légale et administrative (Premier ministre)

Il existe 4 types d’obligations générales s’imposant au propriétaire durant toute la durée de la location.

Nature des obligations

Obligation de délivrer un logement décent

Le propriétaire doit remettre au locataire un logement décent, c’est-à-dire un logement ne laissant pas apparaître de risques certains pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire, et doté d’une surface habitable et d’équipements le rendant conforme à un usage d’habitation.

Obligation d’entretien, de réparation et de fonctionnement

Le propriétaire doit entretenir le logement et y faire toutes les grosses réparations, autres que les réparations locatives nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. C’est particulièrement le cas chaque fois que l’équipement défaillant doit être remplacé.

Si le logement n’est pas en bon état d’usage à l’entrée dans les lieux, les parties peuvent convenir, par une clause expresse dans le bail, des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter en contrepartie d’une réduction de loyer pendant une période déterminée.

Les équipements privatifs ou collectifs mentionnés dans le bail doivent également être en bon état de fonctionnement.

Obligation de ne pas s’opposer à la réalisation de travaux

Le propriétaire ne peut pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire dès lors qu’ils ne constituent pas une transformation du logement (par exemple, lorsqu’il s’agit de petits aménagements qui ne modifient pas la distribution du logement, les cloisons, les portes ou les équipements sanitaires ou de chauffage).

Obligation d’assurer un usage paisible du logement

Le propriétaire doit assurer au locataire la tranquillité de son logement. Par conséquent, le propriétaire doit lui-même s’interdire tous agissements qui pourraient gêner son locataire, sauf dans les cas prévus par la loi (par exemple, réparations urgentes et travaux d’amélioration). Toutefois, le propriétaire n’est pas responsable des troubles que les tiers occasionnent à son locataire (par exemple, les nuisances sonores).

Obligation de transmettre une quittance de loyer

Le propriétaire doit transmettre gratuitement une quittance de loyer au locataire qui en fait la demande par tous moyens.

La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire, en distinguant le loyer et les charges.

Si le locataire effectue un paiement partiel, le propriétaire est tenu de délivrer un reçu.

Recours du locataire en cas de non respect des obligations du propriétaire

Si le propriétaire ne satisfait pas à ses obligations, notamment s’il n’exécute pas certains travaux indispensables, le locataire peut mettre en demeure le propriétaire d’exécuter ses obligations. Sans accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de 2 mois à compter de l’envoi de la mise en demeure, le locataire peut saisir :

Attention : le locataire ne doit en aucun cas cesser de payer tout ou partie de son loyer sous prétexte que le propriétaire ne respecte pas ses obligations.


 

Saisine du tribunal d’instance (TI)

Mise à jour le 01.01.2014 – Direction de l’information légale et administrative (Premier ministre) et Ministère en charge de la justice

Si 2 personnes ne peuvent trouver une solution amiable à un litige sur une somme inférieure à 10 000 €, l’une ou l’autre peut saisir le tribunal d’instance. Il existe 2 procédures de saisine : la déclaration au greffe et l’assignation.

Demande de règlement amiable

Le tribunal d’instance peut être saisi de demande de règlement amiable des litiges. Dans ce cas, il convient de recourir à la procédure de :

Si cette résolution amiable échoue, le tribunal d’instance peut être saisi par le biais

  • d’une déclaration au greffe
  • ou d’une assignation.

Déclaration au greffe

Cas de déclaration

La déclaration au greffe du tribunal d’instance est une procédure simplifiée qui peut être utilisée pour les litiges portant sur des sommes inférieures à 4 000 € dans les domaines relevant de la compétence du tribunal comme les crédits à la consommation ou les baux d’habitation (sauf pour les dépôts de garantie).

Elle consiste à saisir le tribunal d’un différend qui oppose le demandeur à une autre personne.

Le tribunal se charge ensuite de prévenir la personne contre laquelle la déclaration est déposée : le défendeur (ou partie défenderesse ).

Forme et délai

La déclaration au greffe peut être faite sur papier libre ou à l’aide du formulaire cerfa n°11764*06.

Elle doit être déposée ou adressée au greffe du tribunal, avant la fin du délai de prescription applicable.

Une telle déclaration doit comporter une demande chiffrée et motivée.

La somme demandée ne peut excéder 4 000 €.

Elle comprend au total :

  • l’indemnisation du préjudice principal (remboursement d’une somme trop perçue…),
  • les frais de procédure,
  • les éventuels intérêts dus au taux légal en vigueur,
  • et d’éventuels dommages et intérêts (préjudice moral…).
 

Assignation

Cas d’assignation

L’assignation est la procédure ordinaire de saisine du tribunal d’instance.

Il s’agit d’un acte établi et délivré par un huissier de justice, par lequel le demandeur prévient son adversaire qu’une procédure judiciaire est ouverte contre lui.

Contenu

L’assignation doit contenir notamment :

  • la désignation du tribunal saisi,
  • la demande,
  • l’exposé des raisons qui la justifient,
  • la liste des pièces sur lesquelles elle est fondée.

Délivrance de l’assignation

L’assignation doit être remise à l’adversaire.

Dès lors, tout document à l’appui de l’argumentation devra être communiqué à son adversaire, puis au juge.

Le tribunal est saisi par la remise au greffe d’une copie de l’assignation.

L’audience correspondante ne peut avoir lieu

  • qu’au moins 8 jours après cette remise au greffe,
  • et qu’au moins 15 jours après la délivrance de l’assignation.

À savoir : pour accélérer la procédure, le demandeur peut engager un référé.

Détermination du tribunal d’instance compétent

Le tribunal d’instance géographiquement compétent est en principe celui du lieu où demeure le défendeur. Toutefois, des exceptions existent pour certains litiges.

À noter : si la personne attaquée est une entreprise ou une association, le lieu de référence est son siège social.

Achats de biens ou de prestations de service

Le demandeur peut choisir, s’il préfère, de saisir le juge du lieu de livraison du bien ou d’exécution du service.

Assurances (sauf assurances contre les accidents et assurance habitation)

Le tribunal compétent est celui du domicile du demandeur.

Assurances contre les accidents (sauf assurance habitation)

Le demandeur doit choisir entre saisir le tribunal du lieu de l’accident et saisir celui de son domicile.

Biens immobiliers (y compris assurance habitation)

Le tribunal compétent est celui du lieu où se situe le bien immobilier assuré.

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